Preguntas Frecuentes para Inversionistas
La importancia de la asesoría
¿Por qué necesito asesoría para invertir en propiedades?
Porque invertir en bienes raíces no se trata solo de comprar un departamento: implica entender cómo usar el crédito a tu favor, calcular rentabilidades, evaluar ubicaciones y estructurar correctamente la operación para generar ingresos pasivos y construir patrimonio. Una asesoría experta te ayuda a tomar decisiones informadas y evitar errores comunes que pueden costarte años de progreso financiero.
¿No es mejor hacerlo solo y ahorrarme la comisión?
No. En Asciende YA! nuestra asesoría no tiene costo para el inversionista, ya que son las inmobiliarias las que nos pagan una comisión cuando concretas tu inversión.
De esta forma, accedes a una guía experta, personalizada y sin costo, respaldada por años de experiencia y resultados comprobados. Además, te ayudamos a identificar oportunidades reales, comparar proyectos y acceder a condiciones preferenciales que por cuenta propia suelen ser difíciles de obtener.
¿Qué diferencia a Asciende YA! de otras asesorías inmobiliarias?
Nos distingue un enfoque basado en tres pilares:
> Acompañamiento 1:1: trabajamos contigo paso a paso, desde el diagnóstico financiero hasta la entrega del departamento.
> Estrategia probada y hecha a medida: no creemos en fórmulas generales; cada plan se diseña según tu realidad, tus objetivos y tu capacidad de crédito.
> Servicio integral con administración incluida: si lo deseas, te ayudamos también a arrendar y administrar tu propiedad, para que tu inversión sea realmente pasiva.
En resumen, Asciende YA! no solo te asesora para invertir, te acompaña para crecer.
Obtención del crédito hipotecario
¿Qué requisitos debo cumplir para obtener un crédito hipotecario?
Necesitas contar con ingresos estables, sin deudas excesivas y un historial financiero limpio (sin DICOM). En general, los bancos evalúan que el dividendo mensual no supere el 25% de tu ingreso líquido, y que las deudas de consumo, tarjetas u otros créditos no superen el 15% adicional.
➡️ Si tus deudas de consumo superan ese 15%, el exceso se descuenta del 25% disponible para hipotecario. Por ejemplo, si tus deudas de consumo equivalen al 20% de tu ingreso, el banco solo te permitirá destinar un 20% más a dividendos hipotecarios.
¿Qué diferencia hay entre un banco y una mutuaria?
Los bancos suelen ofrecer tasas más bajas, pero reportan toda tu deuda al sistema financiero, lo que puede limitar tu capacidad de obtener nuevos créditos.
Las mutuarias han sido más flexibles y, hasta ahora, no informan sus créditos al sistema bancario, lo que ha permitido financiar más de una propiedad.
⚠️ Sin embargo, a partir de abril de 2026 las mutuarias comenzarán a consolidar su deuda junto con los bancos, por lo que todos los créditos (bancarios o mutuarios) se contabilizarán de forma conjunta.
¿Qué es mejor: pagar rápido o tomar un crédito a largo plazo?
Siempre es recomendable tomar el crédito al plazo más largo posible, de modo que el dividendo mensual pese menos sobre tus finanzas personales y mantengas libertad de flujo.
Hoy las propiedades ya no se pagan completamente solas, pero una estructura adecuada puede lograr que el arriendo cubra gran parte del dividendo. Además, durante los primeros años, más de dos tercios de la cuota son intereses, lo que significa que el arrendatario está financiando buena parte del costo del crédito.
¿Cómo puedo saber cuánto crédito puedo obtener?
Puedes usar los simuladores en línea de los bancos. Una referencia práctica es que el valor del dividendo no puede superar el 25% de tu ingreso líquido. Si multiplicas el dividendo simulado por 4, obtendrás el ingreso líquido mínimo necesario para acceder a ese crédito.
La necesidad de ahorros
¿Necesito tener mucho dinero ahorrado para invertir?
No necesariamente. Hoy existen inmobiliarias que permiten financiar el 100% del valor de la propiedad, ya sea a través de pie 0% o pagando el pie en cuotas incluso después de la escrituración. También es común pagar el pie en varios meses antes de la entrega del proyecto.
Lo importante es tener capacidad de ahorro o una estrategia financiera que te permita cumplir los compromisos sin afectar tu flujo mensual.
¿Y si no tengo capacidad de ahorro ahora?
El primer paso es detectar tus “platas subteráneas”: gastos pequeños e invisibles que, sumados, pueden representar entre un 5% y un 10% de tu ingreso. Reordenar tu presupuesto y simplificar gastos te permite generar el ahorro necesario. No se trata de tener dinero, sino de crear disciplina y estructura financiera para sostener la inversión.
¿Qué pasa si pongo un pie más bajo o no pongo pie?
Mientras menor sea el pie, mayor será el dividendo mensual, por lo que es clave analizar si el arriendo cubrirá ese valor. Aunque hoy existen alternativas para invertir sin pie, lo fundamental es mantener equilibrio: más deuda exige flujo positivo o neutro de arriendo y una visión de largo plazo.
Administración de propiedades
¿Puedo administrar yo mismo mi propiedad arrendada?
Sí, pero hoy la administración inmobiliaria requiere un alto nivel de profesionalismo. El escenario actual ha hecho que la gestión sea vital para mantener la rentabilidad y proteger el activo. Se necesita conocimiento legal, financiero y de riesgo, además de seguimiento constante. Por eso, la administración profesional se ha vuelto esencial para evitar errores costosos.
¿Qué hace Asciende YA! en la administración de propiedades?
En Asciende YA! contamos con un sistema de administración 100% digitalizado, ofreciendo una gestión moderna, segura y transparente.
Incluye:
> Evaluación rigurosa de arrendatarios: verificamos ingresos (mínimo 3 veces el arriendo), estabilidad laboral, antecedentes comerciales y autenticidad de documentos. Ante el aumento de falsificaciones, aplicamos protocolos y filtros especializados.
> Contratos sólidos y equilibrados: redactados según la Ley de Arriendos, protegiendo los derechos del propietario.
> Seguro de arriendo incluido: cubre hasta 3 meses de renta en caso de no pago y los costos legales en caso de demanda.
> Portal personalizado para cada inversionista: acceso en línea a información de la propiedad o cartera, con reportes, contratos, estados financieros y documentos, disponibles 24/7.
> Cobranza y seguimiento automatizado: monitoreamos pagos y gestión para asegurar continuidad de ingresos.
Gracias a esta estructura, nuestra vacancia histórica promedio ha sido de solo un 5%, demostrando una administración eficiente que mantiene las propiedades arrendadas y rentables.
¿Por qué es mejor mantener la propiedad arrendada, aunque sea a menor precio?
Porque una propiedad vacía sigue generando gastos y deja de producir flujo. En Asciende YA! privilegiamos la continuidad de ingresos, ajustando precios cuando el mercado lo requiere. Como decimos: “más vale una propiedad arrendada que una inversión detenida”.
Beneficio DFL2
¿Qué es el beneficio DFL2 y por qué sigue siendo relevante para los inversionistas?
El DFL2 (Decreto con Fuerza de Ley N°2) entrega beneficios tributarios a personas naturales que compran viviendas de hasta 140 m², aplicable solo a las dos primeras propiedades DFL2 a tu nombre.
Con los cambios recientes:
> Los ingresos por arriendo deben declararse, pero las dos primeras propiedades DFL2 siguen exentas del pago de impuestos.
> Exención de impuesto a la herencia: las propiedades DFL2 no pagan impuesto a la herencia.
Descuentos en gastos notariales y de inscripción, y posibles rebajas o exenciones de contribuciones según la comuna.
En síntesis, el DFL2 mejora la rentabilidad neta y facilita la acumulación de patrimonio familiar. En Asciende YA! te ayudamos a identificar proyectos que califiquen bajo este régimen y aprovechar sus ventajas al máximo.
Recuperación del IVA en inversión inmobiliaria
¿Aún se puede recuperar el IVA al invertir en propiedades?
Sí. En Chile, cuando inviertes en propiedades nuevas destinadas a arriendo amoblado, puedes recuperar parte del IVA pagado, constituyendo una sociedad con giro de arriendo amoblado o inmobiliario.
El monto a recuperar varía según la proporción entre terreno (sin IVA) y construcción (afecta a IVA), alcanzando entre 14% y 16% del valor total de la propiedad.
¿Cómo funciona este beneficio?
1. Se crea una sociedad (SpA o EIRL) con giro de arriendo amoblado o inmobiliario.
2. La sociedad compra la propiedad nueva con factura.
3. Se solicita al SII la devolución del crédito fiscal (IVA), proceso que demora entre 60 y 90 días.
4. La propiedad debe mantenerse arrendada al menos 5 años para conservar el beneficio.
¿Conviene esta estrategia?
Depende de tu perfil y objetivos. Si planeas construir una cartera de propiedades para renta amoblada, la recuperación del IVA mejora significativamente la rentabilidad total y acelera la recuperación del capital.
En Asciende YA! te acompañamos en todo el proceso: desde la constitución de la sociedad hasta la recuperación efectiva del IVA, asegurando el cumplimiento normativo del Servicio de Impuestos Internos (SII).